Bron: Ministerie van Justitie
Regels appartementsrechten gewijzigd per 1 mei 2005
De wettelijke regels over appartementsrechten zijn op 1 mei 2005 gewijzigd.
Dit zijn de belangrijkste vernieuwingen:
- De appartementseigenaren kunnen voortaan bij meerderheid besluiten de zogenoemde akte van splitsing te wijzigen (unanimiteit hoeft niet meer)
- De verplichting voor verenigingen van eigenaren om een reservefonds te hebben waaruit met name groot onderhoud kan worden betaald
- Splitsing in appartementsrechten is mogelijk zonder dat op de grond een gebouw staat (denk aan parkeer- en ligplaatsen)
- De koper van een appartementsrecht zal anders dan voorheen door de notaris worden geïnformeerd over bijdragen die de verkoper nog aan de vereniging van eigenaren moet betalen.
Deze en andere vernieuwingen maken onderdeel uit van de Wet van 19 februari 2005 tot wijziging van titel 5.9 (Appartementsrechten) van het Burgerlijk Wetboek. De Eerste Kamer heeft op 15 februari 2005 ingestemd met het betrokken wetsvoorstel (28 614). De wetswijziging is in het Staatsblad gepubliceerd (zie hieronder) en is per 1 mei 2005 van kracht geworden.
Hieronder wordt ingegaan op de hoofdlijnen van de nieuwe wettelijke bepalingen. Aan deze teksten kunnen geen rechten worden ontleend.
1) Wijziging van de akte van splitsing bij meerderheidsbesluit
De splitsing van het recht op het gebouw met de bijbehorende grond, en de splitsing van het recht op onbebouwde grond geschieden door een notariële akte van splitsing, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers voor registergoederen. Deze registers worden gehouden door het Kadaster.
In de akte van splitsing moet onder meer zijn omschreven welke gedeelten van het gebouw of de grond bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Ook moet de akte van splitsing een reglement inhouden, dan wel verwijzen naar een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers. In dit reglement (niet te verwarren met het huishoudelijk reglement) moet onder meer zijn geregeld welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, alsmede het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten.
Verder moet het reglement de oprichting van de vereniging van eigenaars en de statuten van die vereniging inhouden. Aan de akte moet een splitsingstekening zijn gehecht. Daarin worden de grenzen aangegeven van de privé-gedeelten. Wijziging van de akte van splitsing en van de bijbehorende tekening kan in de oude regeling alleen in geval van unanimiteit of met rechterlijke tussenkomst. Het unanimiteitsvereiste is echter te streng gebleken: vaak worden noodzakelijke renovaties van oudere appartementencomplexen erdoor opgehouden. Daarom voorziet de nieuwe regeling in de mogelijkheid te besluiten tot wijziging van de akte van splitsing bij meerderheid van stemmen van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat toekomt aan de appartementseigenaars.
Bij de oproeping tot de vergadering waarvoor het wijzigingsbesluit staat geagendeerd moet aan bepaalde eisen worden voldaan teneinde te bevorderen dat de appartementseigenaars tijdig op de hoogte zijn van het voornemen te beslissen over wijziging van de akte van splitsing.
In de akte van splitsing kan een grotere meerderheid dan vier vijfden worden geëist. Een dergelijke eis hoeft niet over de hele linie te gelden maar kan ook betrekking hebben op bepaalde categorieën besluiten. Vereist is wel dat direct belanghebbenden zoals houders van een beperkt recht (bijvoorbeeld hypotheekbanken) of beslagleggers toestemming verlenen voor de wijziging. De minderheid die niet voor het besluit heeft gestemd staat niet met lege handen. Zij kan het besluit tot vernietiging voordragen bij de rechter. Dit moet dan wel geschieden binnen drie maanden nadat het meerderheidsbesluit tot wijziging van de akte van splitsing is genomen. De rechter kan de vordering tot vernietiging van dat besluit afwijzen als de eiser geen schade lijdt of als aan hem een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden. In dat laatste geval moet wel voldoende zekerheid zijn gesteld (bijvoorbeeld een bankgarantie) voor de betaling van die schadeloosstelling.
Voor verenigingen van eigenaren die al bestaan op 1 mei 2005 gaat de nieuwe mogelijkheid bij meerderheid te besluiten tot wijziging van de akte van splitsing in op 1 mei 2008. De reden voor dit uitstel is dat deze verenigingen de mogelijkheid moeten hebben om, voordat de nieuwe regeling over meerderheidsbesluiten op hen van toepassing wordt, de akte van splitsing aan die nieuwe regeling aan te passen door een grotere meerderheid, dan wel unanimiteit, te eisen voor (bepaalde categorieën) besluiten tot wijziging van de akte van splitsing.
2) Reservefonds
Voortaan is de vereniging van eigenaars verplicht een reservefonds in stand te houden met het oog op de bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Hierbij moet met name aan de kosten van (groot) onderhoud worden gedacht.
Met (groot) onderhoud kunnen hoge en ook plotselinge investeringen gemoeid zijn. Deze zijn niet altijd op te brengen zonder fondsvorming vooraf. Het belang van onderhoud komt ook naar voren in de al aangehaalde bepaling dat het reglement een regeling moet inhouden over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Een dergelijke regeling kan mede de omvang van het reservefonds betreffen. Een goede werkwijze is de voeding van het fonds te laten plaatsvinden op basis van een meerjarenonderhoudsplan voor de gezamenlijke bouwdelen van het gebouw.
Verenigingen van eigenaren die op 1 mei 2005 niet een reservefonds in stand houden, hebben tot 1 mei 2008 de tijd om een reservefonds in het leven te roepen en dit met voldoende geld te vullen.
3) Splitsing in appartementsrechten van het recht op onbebouwde grond
Een versoepeling is dat voortaan ook het recht op een los stuk onbebouwde (en ook in de toekomst niet te bebouwen) grond in appartementsrechten kan worden gesplitst. De behoefte hieraan bestaat in de praktijk bij parkeer- en ligplaatsen. Het reglement dat bij een splitsing in appartementsrechten verplicht is biedt de mogelijkheid zaken als gebruik en onderhoud te regelen met werking tegen derden, zoals opvolgende eigenaars.
4) Informatie over openstaande bijdragen aan vereniging van eigenaars en over omvang reservefonds
De verkrijger van een appartementsrecht zal graag willen weten of de voorafgaande appartementseigenaar (doorgaans de verkoper) nog bijdragen schuldig is aan de vereniging van eigenaars, en zo ja, om welk bedrag het gaat. De verkrijger van een appartementsrecht is namelijk in beginsel naast de voorafgaande appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor deze nog verschuldigde bijdragen.
De verkrijger zal ook graag willen weten hoeveel geld het reservefonds van de vereniging bevat. Aan deze behoeften wordt in de nieuwe wet tegemoetgekomen. De notaris die de overdracht van het appartementsrecht verzorgt moet aan het bestuur van de vereniging van eigenaars een opgave vragen van de bijdragen die de voorafgaande appartementseigenaar nog schuldig is aan de vereniging, en een opgave van de omvang van het reservefonds.
De verkrijger is niet verder aansprakelijk voor de achterstallige bijdragen dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt (hetgeen van belang is als het opgegeven bedrag achteraf te laag blijkt te zijn). Blijft de opgave achterwege, dan ligt voor de hand dat de notaris hiervan melding maakt in de overdrachtsakte. De verkrijger is dan niet aansprakelijk voor achterstallige bijdragen.
Enkele andere wijzigingen
- A. Vermelding grondslag van verhouding aandelen in splitsing
Niet altijd zullen appartementseigenaren een gelijk aandeel in de splitsing hebben (bijv. als van een appartementencomplex een penthouse deel uitmaakt dat een drie keer zo grote vloeroppervlakte heeft als de andere appartementen in dat complex). In zo’n geval zal uit de akte van splitsing blijken hoe groot de aandelen in de splitsing zijn. Dit is van belang voor de bijdragen die de appartementseigenaren aan de vereniging van eigenaren moeten betalen en voor het stemrecht: wie een groter aandeel heeft zal meer moeten betalen maar ook meer stemmen in de vergadering van eigenaars hebben.
Als sprake is van ongelijke aandelen in de splitsing is van belang dat duidelijk is wat de grondslag is van de verhouding van die aandelen. Voor splitsingen die tot stand komen vanaf de datum van inwerkingtreding van de nieuwe wet (1 mei 2005) geldt, als sprake is van een splitsing in ongelijke aandelen, de verplichting om in de akte van splitsing de grondslag te vermelden van de verhouding van de aandelen in de splitsing. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de vloeroppervlakte van een bepaald appartement, de inhoud daarvan in kubieke meters of de taxatiewaarde van het appartement, vastgesteld op een in de splitsingsakte omschreven basis.
- B. Ontstaan van de vereniging van eigenaars
De vereniging van eigenaars ontstaat op het moment van de inschrijving van de notariële splitsingsakte in de openbare registers. Dit geldt vanaf 1 mei 2005, anders dan voorheen, ook in het geval dat op het moment van die inschrijving alle appartementsrechten nog in één hand zijn. Hierbij zal het vaak gaan om een ondernemer (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar) die een appartementencomplex bouwt of laat bouwen. In de oude regeling ontstaat de vereniging in zo’n geval pas zodra de appartementsrechten aan verschillende personen toebehoren. Dat de vereniging van eigenaars voortaan ook in het geval dat alle appartementsrechten nog bij één (rechts)persoon berusten ontstaat op het moment van de inschrijving van de akte van splitsing is belangrijk.
In de periode dat alle appartementsrechten nog in één hand zijn, moeten namelijk vaak al wel overeenkomsten met derden worden gesloten, bijvoorbeeld verzekeringsovereenkomsten. De vereniging kan deze overeenkomsten volgens de nieuwe wet steeds zelf aangaan, dus ook als alle appartementsrechten nog bij één (rechts)persoon berusten. Wel moeten de verkrijgers van de appartementsrechten worden ingelicht over deze overeenkomsten. Het bestuur van de vereniging van eigenaars moet ervoor zorgen dat de al aangegane overeenkomsten met derden worden vermeld in de koop-/aannemingsovereenkomst.
Documenten
